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Hauptthema
WGH-Marktbericht2015
RestriktivesMietrechtsgesetz inGründerzeithäusern alsHerausforderung bei derAnlageentscheidung
D
as klassische Wiener Zinshaus
wurde durch die starke Bautätig-
keit in der Gründerzeit zwischen
1848und1918geschaffen.Auchheutenoch
wird das Stadtbild inWien von denWohn-
undGeschäftshäusernmarkantgeprägt.„Es
existieren ca. 15.000 Gründerzeithäuser
in Wien, was ca. 9% des gesamten Ge-
bäudebestands entspricht“, weiß Christian
Sommer, Lizenzpartner von Engel &
Völkers Commercial Österreich. Die An-
lageimmobilien sind als Investment sehr
beliebt und haben in fast jedem Immobili-
enportfolio ihren festenPlatz.
DerWiener Zinshausmarkt
zeigt sich in
den letzten Jahren stark nachfragegetrie-
ben und wird durch die aktuelle Zinssitu-
ation auf dem Geldmarkt in Kombination
mit einer damit verbundenen Steigerung
der Preise für Eigentumswohnungen auch
in Zukunft steigende Kaufpreise und ein
verknappendesAngebot aufweisen. „Nach
W
ien ist die größte
und gleich-
zeitig wirtschaftlich stärks-
te Stadt in Österreich, was
sich in einer weit überdurchschnittlichen
Kaufkraft und in einer inzwischen wie-
der stetig wachsenden Bevölkerungszahl
niederschlägt. Lebten vor 25 Jahren nur
noch knapp 1,5 Mio. Menschen in Wien,
so hat sich die Einwohnerzahl inzwischen
auf rund 1,74Mio. erhöht.Ab 2030 sollen
nach aktuellen Prognosen wieder mehr als
2Mio.Menschen inWien leben.
Bevölkerungs-
entwicklung
1974 bis 2013 und
Vorausschätzungen bis 2044
Chancen fürkreative Investoren
einer kurzenVerschnaufpause
im Jahr2013, das indenDurch-
schnittspreisen für Zinshäuser nur
einenAnstiegvonknappüber 2% aufwies,
zeigen die bisherigen Transaktionen im
Vergleich zu 2013, einen spürbaren An-
stieg um ca. 10%“, führt Sommer aus.
Die Verknappung
des Angebots ist ein
weitererGrund für denPreisanstieg, dadie
Anzahl der Transaktionen jedes Jahr etwas
fällt. „Im Jahr 2013 haben ca. 450 Trans-
aktionen stattgefunden und für 2014 er-
warten wir einen merklichen Rückgang
auf ca. 370 Transaktionen“, prognostiziert
der Marktexperte. Der Durchschnittspreis
zeigt über die Jahreeine steigendeTendenz
auf und bewegt sich im Jahr 2014 bei ca.
2,4Mio. EUR jeTransaktion.
Die weiteren Zukunftsaussichten
sind
aufgrund des nach wie vor niedrigen Zins-
niveaus sehr positiv. „Im Altbaubereich
International
bis zum Baujahr 1945 bietet sich für den
Investor die Möglichkeit der Aufteilung in
Wohnungseigentum, meist verbunden mit
einem Ausbau des Dachgeschosses“, rät
Sommer. Diese Vorgehensweise, gestützt
durch die weitere Wohnungsverknappung,
erwirtschaftet in einem absehbaren Zeit-
raum eine attraktiveRendite. Die Preise für
Eigentumswohnungen weisen einen stabi-
lenAnstieg über die letzten Jahre auf, wo-
bei die Steigerungen bis 2013 ca. 8 bis
10% pro Jahr betrugen. Im Jahr 2014
ist eineVerflachungdesPreisanstiegs
auf ca. 4% eingetreten.
Eine Vermietung
als Alternative
kommt mehrheitlich im Neubaube-
reich zumTragen, da hier ein freier Miet-
zins vereinbart werden kann und damit
Mietrenditen zwischen 2,5 und 4,5% er-
zielbar sind. ImAltbaubereich, speziell in
guten und sehr gutenLagen in den inneren
BezirkenWiens, ist dieVermietungnur bei
einer Mischnutzung mit Geschäftsflächen
attraktiv. Als Nachteil wirkt sich hier das
restriktive Mietrechtsgesetz aus, das eine
Vermietung mit freier Mietzinsbildung in
diesen Gründerzeithäusern untersagt. Aus
diesemGrundwird einGroßteil der Grün-
derzeitobjekte in Form von Eigentums-
wohnungen aufgeteilt und verkauft. Soll-
te der Werterhalt im Vordergrund stehen,
dann ist derAltbau auchmit einerVermie-
tung interessant, da die Miete jedenfalls
die Instandhaltung bezahlt und durch den
Wertzuwachs, aufgrund der Preissteige-
rungen amMarkt, eine steuerlich attraktive
Wert-Reserve aufgebautwerden kann.
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
2.200.000
1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009 2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044
Modellfortschreibung (2034-‐2044)
Prognose/ProjekCon (2014-‐2033)
AmtlicheStaCsCk (1974-‐2013)
Quelle: hJps://www.wien.gv.at/staCsCk/bevoelkerung/prognose/
Wien
STATISTIK
Quelle: https://www.wien.gv.at/statistik/bevoelkerung/prognose/
