20 WGH-Marktbericht2015
Hauptthema
D
erMarkt hat das Tal
hinter sich
und eine positive Zeit vor sich“,
bringt Andreas von Schlik, Li-
zenzpartner von Engel & Völkers Com-
mercial Tschechien, seine Erfahrungen auf
den Punkt. Nach den Krisenjahren 2008
und 2009 belebt sich derMarkt fürWohn-
undGeschäftshäuser seit 2010 schrittweise
und istmittlerweile sehr stabil.
Vor sechs, sieben Jahren
war das anders.
„DamalshabennahezukeineTransaktionen
stattgefunden, weil Käufer und Verkäufer
einfach nicht zueinandergefunden haben“,
erinnert sich von Schlik. Investorenwaren
noch die „alten“ Finanzierungsbedingun-
gen gewöhnt und konnten jetzt gar nicht
oder nur sehr konservativfinanzieren.Dem
standen die Eigentümer gegenüber die aus
der Boomzeit nur immer steigende Preise
kanntenundmit dieserVorstellungundEr-
wartungweiterlebten.
„Die Dynamik wie in Deutschland
ha-
ben wir natürlich noch nicht, es ist immer
noch vergleichsweise langsam“, verrät der
Marktexperte. Aktuell sind Investoren, die
in der Vergangenheit solide gewirtschaftet
haben, heute in einer starken Position und
in der Lage undwillens zu kaufen.Auf der
Eigentümerseite bewegen sich die Preiser-
Im Gespräch mit
Dr.
HansUeliKeller,Mana-
ging Partner von Engel
& Völkers Commercial
Schweiz
Warum sinddieSchweizundZürich ein
interessanter Zinshausmarkt?
Für In-
vestoren ist die finanzielle und politische
Sicherheit ein entscheidendes Kriteri-
um. Demzufolge ist die Nachfrage nach
qualitativ hochwertigen Liegenschaften,
insbesondere nach Wohn- und Geschäfts-
häusern, äußerst stark. In Zürich werden
imMehrfamilienhausbereich nachwie vor
sehr attraktive Verkaufsrenditen erzielt.
Die Gewerbe-Investments sind auch für
EuropäischeAlternative
„vorderHaustür“
Sanierter Bestand—Renditen zwischen4und 7%
Nachhaltige Investments
Bruttofaktoren liegen imBereich von 25 bis 27 Jahresnettokaltmieten
wartungen immer häufiger in einem realis-
tischenRahmen. Positivhat sich inden zu-
rückliegenden Jahren der Gebäudezustand
entwickelt und ist imDurchschnitt deutlich
verbessert. Diese Investitionen seien, so
von Schlik, mehr oder weniger freiwil-
lig geschehen. Bei zahlreichen Objekten
drohten jedochhoher Leerstand, niedrigere
Mieten oder gar derAbriss der Immobilie.
„Allerdingshabennicht alleEigentümerdie
notwendigenMittel oder dieMotivation für
erforderliche Sanierungen, sodass letztlich
nur der Verkauf bleibt“, sagt von Schlik.
Mittlerweile liegt dasMietniveau fürWoh-
nungen zwischen 4,00 EUR/m² in den ein-
fachen Lagen und bis zu 10,00 EUR/m²
Kaltmiete in den sehr guten Lagen auf ei-
nem sehr bodenständigenNiveau.
Investoren finden
demzufolge zu-
nehmend die Sicherheit und sta-
bile Einnahmen, die Wohn- und
Geschäftshäuser zu einer echten An-
lagealternative machen. Attraktiv ist
derMarkt in Prag darüber hinaus für Ent-
wickler, die ihr Handwerk verstehen und
nachhaltig erfolgreich sein wollen. Spe-
kulanten spielen nahezu keine Rolle. „In
letzter Zeit suchen zunehmend auch russi-
scheKäufer die Sicherheit für ihrAnlage-
kapital“, berichtet von Schlik. Ansonsten
wird dasMarktgeschehen von lokalen In-
teressenten bestimmt sowie von Auslän-
dern, die schon lange in Prag aktiv sind.
„ImLaufe des vergangenen Jahres kamen
auch die ersten neuenWesteuropäer, also
neueMarktteilnehmer aus demAusland“,
ergänzt von Schlick. DieRenditen in Prag
liegen aktuell zwischen 4und 7%.
Für Andreas von Schlik
gibt es keinen
Zweifel, dass Tschechien eine stabile eu-
ropäische Alternative „vor der Haustür“
von deutschen Investoren ist. Während
aus seiner Sicht die Märkte in Deutsch-
land, Österreich und der Schweiz Über-
hitzungstendenzen aufweisenund für sein
hiesiges Verständnis sehr teuer sind, sind
die Renditen in Prag solide und nachhal-
tig. Schnäppchenpreise sollten Investo-
ren jedoch nicht erwarten. Allerdings ist
die Mietgesetzgebung sehr eigentümer-
freundlich und auch das Durchschnitts-
einkommen von derzeit unter 1.000 EUR
hat imVergleich zuDeutschlandvielAuf-
holpotenzial.
ausländische Investoren sehr nachhaltig,
nicht zuletzt durch unsere Wäh-
rungssicherheit.
WelcheAuswirkungen hat
das auf den Markt?
Zum
einen ist derzeit eine rege
Bautätigkeit zu beobachten.
Außerordentlich vieleGroß-
projekte wie beispielsweise das
Toni Areal, Zölly oder der ETH Campus
werden realisiert. Andererseits wird aus
Platzgründen immer mehr verdichtet bzw.
in die Höhe gebaut. Auch Umnutzungen
vonBüros zuWohnflächen nehmen zu.
Wer kauft, wer verkauft?
Die Verkäu-
ferseite wird von Privatpersonen domi-
niert. Portfoliobereinigungen durch pro-
fessionelle Anleger wie Pensionskassen,
Versicherungen etc. sind momentan die
Ausnahme. Vielmehr stehen diese insti-
tutionellen Kunden oftmals unter starkem
Anlagedruck und sind demzufolge bereit,
attraktiveKaufpreise zu offerieren.
Welche Preise und Faktoren wer-
denaufgerufen?
DieBruttofaktoren
für Mehrfamilienhäuser in Zürich
liegen im Bereich des ca. 25- bis
30-Fachen der Jahresnettokaltmiete.
Was erwarten Sie für das Jahr 2015?
Wir gehen davon aus, dass die Nachfra-
ge nach Zinshäusern landesweit konstant
auf hohemNiveau bleiben wird. Entspre-
chend werden sich die Ankaufsrenditen
fürMehrfamilienhäuser auf ähnlichemNi-
veau bewegen. Auch Büroliegenschaften,
in zentralen Lagen und mit langfristigen
Mietverträgen ausgestattet,werdenbei den
Marktwerten stabil bleiben.
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