6 WGH-Marktbericht2015
PreiseundFaktoren
Mieten
Faktoren:Unterschied zwischenMetropolenundkleinerenStädten
istmitmehr alsdemSiebenfachender Jahresnettokaltmieteerheblich
Steigerung-
abernichtüberall
Preisspiraleknapp
vordemMaximum
S
teigendeWohnungsmieten
sind
inDeutschland eines der zentralen
Themen auf demWohnimmobi-
lienmarkt.Aber nicht überall. Betroffen
sind vor allem die großenStädte und
Wirtschaftsmetropolen, aber auchUniver-
sitätsstandorte, die seit Jahren erhebliche
Zuzüge verzeichnen. DieLeerstände sind
inden prosperierendenStädten in kaum
noch nennenswerteGrößenordnungen
geschrumpft. DieUmzugshäufigkeit hat
vielerorts stark abgenommen.
„DabeiwachsendieMieten
weniger in
der Spitze, sondern dasmittlereMietni-
veau steigt sukzessive an“, hebt Carsten
Rieckhoff, LeiterResearch bei Engel&
VölkersCommercial, hervor und betont:
„Dies betrifft besonders die gesuchten
gutenWohnlagenund trendigenViertel.“
Aber auch in denmittlerenLagen ist der
Druck auf dieMieten spürbar. Einfache
Lagen zeigenmehr undmehrDynamik.
Das gilt allerdings nicht in schwierigen
Viertelnmit sozialenBrennpunkten, die
bei derGesamtbetrachtung außen vor
gelassenwerdenmüssen.
Auch inkleinerenStädten
steigen die
Mieten, dort aber hauptsächlich in den
guten und sehr gutenWohnlagen. Dabei
kommt es immerwieder zu der Situation,
dass dasAngebot freierWohnungen in
denPremiumlagenbegrenzt ist, wäh-
rend gleichzeitig in den einfachenLagen
Leerstände und schwierig zu vermietende
Wohnungsbeständemit Sanierungsproble-
men vorzufinden sind. „Insbesondere die
Städte imUmland vonKöln undDüssel-
dorf sindhierfürBeispiele“, soRieckhoff.
DieMietmärkte dieser Städte überzeugen
dennoch, weil dasMietniveau in den
gesuchtenLagen imVergleich zurWirt-
schaftsmetropole geringer ist. Einweiteres
Beispiel hierfür sind dieNachbarstädte
Frankfurt undOffenbach.Auch staatliche
Eingriffe, z.B. dieMietpreisbremse oder
dieAusweitung vonMilieuschutzgebieten,
sind dort eher selten zu fürchten.
Insgesamt hat sichdas
Mietwachstum in
den großenMetropolen imVergleich zu den
Vorjahren abgeschwächt. DerDruck auf die
Mieten ist aberweiter gegeben.
H
öher als vor der
Finanzkrise
ist mittlerweile das Niveau von
PreisenundFaktorenvonWohn-
und Geschäftshäusern in denMetropolen.
Anders als in den Vorjahren hat sich aber
die Dynamik verändert. Denn die Zeiten
sprunghaft ansteigenderFaktorengehören,
von wenigenAusnahmen in ausgesuchten
einzelnen Stadtteilen abgesehen, der Ver-
gangenheit an.
Auch2014hat dieanhaltend
hoheNach-
frage nach Wohn- und Geschäftshäusern
bei gleichzeitigbegrenztemAngebot dafür
gesorgt, dass sich die Preisspirale in den
großen Städten Deutschlands weiter nach
obendreht.DieseEntwicklunghatnatürlich
immer auch Auswirkungen auf die Fakto-
ren, die ebenfalls weiter angezogen haben.
„Da sich aber parallel der kräftigeAnstieg
der Mieten der letzten Jahre abgeschwächt
hat, fehlen zumindest in den Markt-Hot-
spots zahlreichen Investoren mittlerweile
die Fantasien für zukünftige Entwick-
lungen ihrer Anlageimmobilie“, ergänzt
Bundesweit heterogeneSituation
setzt sich inStädten fort
DermittlereFaktor in gutenLagen liegt inBerlin
bei 21,3—damit rangiert dieBundeshauptstadt
nochvorHamburg (20,8) undFrankfurt (20,5).
Renditen
Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei
Engel&VölkersCommercial.StaatlicheRe-
gularienwieMietpreisbremse oder dieEnEV
haben zusätzlich dämpfendenCharakter.
In den zehn größten
Städten
Deutsch-
lands liegt der durchschnittliche Faktor in
guten Lagen beim 18,9-Fachen der Jah-
resnettokaltmiete. Allein in den sieben A-
Städten beträgt der mittlere Vervielfältiger
sogar 20,9.
Berlin schon teurer
alsHamburg undFrankfurt
Spitzenreiter und teuerste Stadt ist und
bleibtMünchenmit einemmittlerenFaktor
in guten Lagen von 26,3. Mit einigemAb-
stand folgt Berlinmit 21,3, das damit noch
vor Hamburg (20,8) und Frankfurt (20,5)
liegt. „Der relativ geringe Unterschied der
durchschnittlichenFaktoren vonB- undC-
Städten ist hingegenvor allemauf dashohe
Preisniveau vieler süddeutscher Städtewie
